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从租金看成都楼市 扣除通胀已不具持有型投资价值

    发布时间:2016-09-29   房观察   
摘要:进入下半年,成都楼市涨声一片,特别是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡,对比年初上涨约4000元/㎡;大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡;甚至于远在中和的老项目红树湾(楼盘详情 图库 网友点评)售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。而像大魔方这样的热盘在涨价多轮后,近期更有单价上调5000元/㎡的计划。

  进入下半年,成都楼市涨声一片,特别是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡,对比年初上涨约4000元/㎡;大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡;甚至于远在中和的老项目红树湾(楼盘详情 图库 网友点评)售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。而像大魔方这样的热盘在涨价多轮后,近期更有单价上调5000元/㎡的计划。


  据中成房数据显示,截至9月第一周成都主城区均价已经达到12107元/㎡,相比于年初主城区均价不过万元,近半年来成都主城区均价上涨幅度达到2000元/㎡。成都本轮房价的快速上涨,除了自住性改善需求的释放外,还有投资客群的拉动。


  房观察指数通过热点区域房屋的月度租金与每平方米售价,通过公式:年租金收益率=每平米租金*房屋面积*12个月/每平米售价*房屋面积,综合推算出各区域房屋年出租收益与总价的比值,并将此收益率与银行及理财产品的收益率进行对比,以此分析出成都各区域房屋投资的价值。


  本次调研房观察指数选取了城区9大板块作为调研样本,覆盖了成熟的老城区以及新兴的新城区,以确保样本的多样化。


  房指分析:房价涨幅较大的区域 投资年租金收益率已经接近底线




  从上图可以看出,在这些区域中,攀成钢片区以15049元/㎡的价格,售价排在热点区域第一位。事实上,据中成房数据显示,截至9月18日主城区中仅市中心、东大街、肖家河、静居寺等区域的售价高于攀成钢,但是上述区域的全年的新房成交量尚不足500套,其价格存在失真的可能。


  纵向分析攀成钢价格走势发现,区域内的价格同比去年12919元/㎡的销售均价,上涨幅度达到16.48%。而9月第一周攀成钢平均售价为14869元/㎡,一周的时间售价便上升了180元/㎡。


  作为传统改善住宅区域的桐梓林在房观察指数抽查的区域中以14163元/㎡位列第二,仅次于攀成钢区域。此外,今年以来受城南改善置业需求的释放,中和板逐渐走热。数据显示,目前中和板块房屋在售均价达到9253元/㎡,同比上涨21.6%,成为城区上涨幅度最高的区域。


  新兴板块大面以5775元/㎡的销售价格成为本次调查价格最低的区域。大面板块并未在成都市场房价快速上涨中跟随大势上调售价。中指院数据显示,今年1月区域销售备案均价为5662元/㎡,半年多来区域房价并未大幅上涨。相对于区域初期的价格波动,从价格来看目前区域已经逐渐走向成熟。



  另一方面,大面房屋租金价格达到20元/㎡/月,是本次调研中租金水平最低的区域。从上图可以发现,传统改善区域桐梓林的租金水平最高,达到了35元/㎡/月,大源板块的租金水平也达到34元/㎡/月。


  令人意外的是,售价最高的攀成钢区域平均租金水平为30元/㎡/月,租金水平远低于售价相近的桐梓林和大源。同时,在城东区域更为成熟的建设路板块33元/㎡/月的租金水平也高于攀成钢区域。


  此外,虽然中和板块房屋售价快速上涨,但由于老旧小区较多,租金水平依然维持在较低水平,为20元/㎡/月,在房观察指数选取的9大板块中,处于最低水平。然而综合区域售价,中和板块的年租金收益率却处于相对健康状态。


  第一梯队,大面独树一帜,房价滞涨带来高租金回报:


  大面板块的年化收益高达7.06%,是本次调研中年化收益最高的区域,成为成都最值得房屋投资的区域之一。


  大面房价在过去的两年时间里经历了不少波折,整体处于滞涨的状态。而周边高校、汽车产业园带来的租房客群刺激了该地区的租房市场,因此目前大面的租金年租金收益率排在成都热点板块的第一梯队。


  第二梯队,羊犀、中和,大学生租房需求旺盛,年化收益率较高:


  羊犀、中和板块是毕业生最常选择的租房区域,青羊工业园及天府软件园是大量租房客群的保证,因此虽然该区域为主城区,房价较高,但仍保持着较高的年租金收益率。


  第三梯队,内金沙、国宾、建设路、大源,房价租金匹配:


  以上这四个区域的房价已经逐步成熟,租房市场也较为稳定,因此整体房价与租金较为匹配。在租房市场不出现剧烈波动的前提下,该区域的房价也将维持稳定。


  第四梯队,桐梓林、攀成钢,房价较高致年化收益触底:


  桐梓林、攀成钢两个区域都是传统的高端居住区,区域内的房价较高。


  桐梓林生活配套完善,同时也是离城南CBD最近的住宅区。其租金水平是本次调研最高的区域,达到35元/㎡/月。然而由于区域较高的售价,达到14163元/㎡,区域年租金收益率仅为2.88%,是本次调研年租金收益率最低的之一。


  而攀成钢板块房屋在售均价为15049元/㎡,租金水平为30元/㎡/月,年租金收益率也仅仅为2.71%。其实这也不难理解,攀成钢板块目前配套暂不成熟,不少住宅及商业仍在施工或装修中。且攀成钢板块定位较为高端,空置率较高,这也是区域年化投资回报率较低的一个原因。


  扣除通胀 成都3.92%的租金年化收益率不具备长线投资的内在价值


  事实上,由于目前通胀率在1.8%左右,成都3.92%的租金年化收益率并不算高。


  随着央行降息,3年定期存款年化利率目前仅为2.75%,P2P理财产品收益率也不断下降,如余额宝年化利率仅为2.39%,中国确实面临一波“资产荒”,大量资金没有一个合适的保值增值途径。


  但从目前成都的租金年化收益率来看,若将资产配置为房产,并不算一个合适的方案:全款买房作为长线持有型投资,仅能完成对资产的保值,而不能升值。若考虑到部分投资客选择贷款买房,那么4.9%左右的贷款利率更会让资产进入一个负增长。一旦没有了房价持续上涨的支撑,手中低租金收益率的房产就会变成具有违约风险的“垃圾资产”。

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